新龙湖物业服务有限公司董事长周洪斌称

2020-12-23 03:19

“你找我算找对了,物管行业的众多怪象背后的确隐藏着一些秘密。”前日,渝中区物业管理协会会长熊家罗告诉记者,渝中区二百来家物管企业管理着500余个居民小区,物管从业人员有6万余人。为摸清“家底”,该协会前不久对全区物管公司经营状况进行了调查。他们在调查中发现一个怪象:一些企业出于某方面考虑,赚了也喊亏。有几家公司在他们“盘问”下才承认还是有点“赚头”。

(记者杨圣泉)

为何很多企业喊亏损却还在坚持,甚至“撵都撵不走”?

重庆社科院、市政府社会发展研究中心研究员李敬也认为,市场经济条件下,企业追逐利润无可厚非,赚了喊亏的现象令人深思。

“物管不能画地为牢,利用物管平台开展增值服务,是发展的方向。”新龙湖物业服务有限公司董事长周洪斌称,目前,新龙湖的物管费收入只占总收入的85%。他们去年投资80多万元,推出了洗车、代买保险、维修电器、家政服务等增值服务,弥补了亏空。同时,公司把小区路灯换上了节能灯,每年可节约200多万元电费。

重塑物业形象

徐志是九岭物管公司副总经理,最近两名保安辞职后,公司因物管费调整问题和部分业主关系紧张,他不放心,决定亲自到小区看看。

3可为物管向业主讨要拖欠的物管费打基础。

出路

现状

在记者保证不泄露公司名称后,该公司总经理老陈才以实相告:公司去年盈利11万多,前些年每年盈利只有几万元。

在渝中区某物管公司,公司上上下下口径出奇的一致:这个行当不好做,公司年年亏起的。

1避免业主质疑物管收费高、服务不到位。

内幕

物管企业要生存发展,隐瞒经营成本和收益,甚至在业主面前装“可怜”以期得到业主的理解与支持,这种做法并不可取。巫大德说,物管企业要发展壮大,还得诚信经营强化服务,真正成为业主的“好管家”。

“物管公司开展多种经营创收,已经成为一种趋势。”巫大德说,目前,更多物管企业已看到了市场潜力及近水楼台的优势,六成以上物管企业在开展多种经营创收。做得好的物管公司,通过多种经营带来的收益,已占公司收入四成以上。

“亏惨了,已快熬不住了!”没有哪个行业,像现在的物业管理这么“低调”,即使赚了也喊亏。

熊家罗说,调查发现,一些企业赚了喊亏,甚至就是为更快地讨要到业主拖欠的物管费。如果业主拖欠物管费,物管公司先喊亏再降低服务,算得上是“先礼后兵”。在渝中区的物管企业中,至少5%的企业属于非正常性亏损,这些企业或是被业主拖欠物管费,或是与业主对立难以有效管理。

“低调”只为求宽松发展环境

为什么亏损面会出现这么大的差距?巫大德分析说,除部分企业通过上调价格、开展增值业务等扭亏为盈外,重要原因就是部分“明亏暗赚”的企业浮出了水面,因为面对行业协会的内部调查,企业顾虑少些,相比以前,这次“内部调查”的数据应更真实。

“企业追逐利润无可厚非。”熊家罗说,物管企业赚了却喊亏的现象,说明物业管理行业还存在诸多问题,是不正常的。

“该我们做的我们做到位,该我们得的,就应当让我们理直气壮地得。”重庆阳春物业公司总经理宋大宁说,如果这个要求都达不到,这个行业肯定难以健康发展。宋大宁的话引起了不少物管企业的共鸣:物业管理也是做生意,我们应该理直气壮地赚钱,业主要让物管有点赚头。

在记者调查的12家主城物管公司中,喊亏的有重庆润龙物业、重庆景博物业、重庆奥西尔物业等8家,只有两家承认“略有盈利”。而市国土房管局的资料显示,2007年至2010年,我市主城物管企业70%左右处于亏损状态。近两年,一些物管公司上调了管理费,一些企业开展家政服务、房屋租赁等增值业务,状况有所好转,但仍有60%以上企业喊亏。

为何赚了喊亏?老陈说,目前,物管费标准太低,公司一直想将每平方米物管费提高0.2元,但一些业主不同意,并不停地挑刺。为不刺激这部分业主,争取调价成功,公司在业主面前一直很“低调”,对外一直喊亏。

3月16日深夜,北部新区九岭小区。

赚钱应理直气壮

阳春三月,天气已不算太冷,可年近六旬的徐志仍披着厚厚的军大衣,拿着手电在小区巡逻。

六成主城物管企业喊亏

熊家罗认为,物管开展延伸业务,既方便了居民,又挖掘和带动了与物业管理关联的各类消费支出,这无疑是走出困境的突破口。

而市国土房管局的数据显示,近两年,主城物管企业60%左右仍处于亏损状态。不过,尽管物管年年喊亏,却鲜有企业退出。是企业着眼长远的坚守,还是另有玄机?

“前辈子造了孽,这辈子搞物业。”问起经营状况,老徐连声说“亏”。老徐说,为了省电,保安冬天也不能烤火,夏天不能开空调,公司很艰难,职工很“辛苦”。前不久公司和业委会协商,打算把每平方米物管费提高0.2元,可一些业主不同意,这几天一直闹着换物管,弄得他们很头痛。

赚了钱却喊亏,物管企业想的啥?

整合资源拓展增值服务

任何一个行业,都需要良好的发展环境。李敬说,一些物管的遭遇令人深思,为物管企业创造一个正常的、宽松的发展环境,还有很多事要做。重塑物业形象,让业主充分认识物管“既是来服务的,又是来赚钱的”角色定位,尤为重要。

(责任编辑:韩茜)

从法院审理物业纠纷的案件中,也可看出众多物管企业的无奈。以南岸区为例,2011年,南岸区法院共受理各类物业纠纷案件454件,2012年共受理400余件,其中较大部分是物管讨要物管费。据市物管协会粗略统计,在重庆,业主拖欠物管费占总量的5%至10%。

熊家罗说:“渝中区每个平方米收费仅0.5元的小区很多,尽管物管公司要求提价理由很充分,要求很合理,可十有八九难成功,这无疑有违市场法则。”

熊家罗认为,业主与物业公司并不是简单的雇主关系,而是互相依赖的,相互理解支持会走上良性循环,相反则会导致恶性循环。业主拖欠物管费、物管费只能下降难以上调等诸多问题,应该引起有关部门的重视了。

“一些企业探索的增值服务,就是一个很好的方向。”巫大德说,重庆现有物业公司近2000家,而70%是只有三级资质的小企业,大多数物管企业服务内容单一、亏损严重。而大正、龙湖、金科、华宇等大型物业公司从2007年起开始探索增值服务。目前,不少物管公司开始由“看家护院”转向“多种经营”,家政服务、家电维修、洗车服务、代买代卖等成了他们拓展的领域。

而在“探索”中,一些物管公司发现“逢人喊亏”还有一个好处,可为提价、减少人手、降低服务等作铺垫,营造对物管有利的氛围,让业主逐渐接受提价等要求。

从1994年我市出现第一家物业管理公司至今,全市物管企业已有近2000家。尽管不少企业年年喊亏,但市国土房管局的统计显示,最近两年,只有金群、三德等6家企业在竞争中淡出。

声音

“入不敷出,你说亏不亏?”重庆国强物业管理公司总经理刘子德以他们管理的沙坪坝区龙腾丰文小区为例算了笔账,聘请办公室职员、保安、清洁工、维修工共125人,每人每月平均工资2000余元,再加上电费、消防维保费等,一年成本在600万元以上。但物管费每平方米仅0.5元,公司一年总收入不足400万元,去年亏了近200万元。

“赚了也喊亏的现象的确存在。”市物管协会副秘书长巫大德证实了重庆物管行业存在“明亏暗赚”现象。巫大德说,有关部门对物管企业经营状况的调查,亏损比例都在60%以上,但市物管协会最近作过一次“内部调查”,结果盈利、微利、持平的占70%以上,亏损企业比例降到了20%至30%。

物管“赚了喊亏”的好处

不少物管“明亏暗赚”

2可为提价、减少人手、降低服务等作铺垫。

企业不是慈善机构,长期赔本的生意肯定没人愿意干。

巫大德称,一些业主以主人自居,有的物管也摆不正位子,以“管理者”自居,因此为小事就大吵大闹甚至扯破脸皮的事时有发生。而这些矛盾的积累,最终形成“物业亏损——服务减少——业主欠费——服务更差……”的怪圈。为了不激化与业主的矛盾,更大程度地拥有一个宽松的发展环境,一些企业赚了喊亏,更多的是一种无奈。

“不管你们相不相信,有些业主见不得物管赚钱。”江北某物管公司副总经理李某说,有些业主一听说物管盈利了,就会无端怀疑物管贪了占了、收费高了,接下来就会指责物管不尽职、服务不到位。慢慢地,“赚了喊亏”成了物管行业的潜规则,因为这样可避免业主“眼红”并向物管提出更苛刻的要求。

市物管协会会长罗渝陵认为,随着物业管理覆盖面的不断扩大,只要整合好资源,用好优势,强化服务,物管企业的发展“钱景”是光明的。

原因